Il n’est pas facile d’obtenir un prêt immobilier en France lorsque l’on est non-résident… mais pas impossible non plus ! Voici la procédure à suivre pour mettre toutes les chances de votre côté d’obtenir un prêt immobilier pour les expatriés.
Face au crédit immobilier, tous les Français ne sont pas égaux, selon qu’ils sont résidents fiscaux en France ou non : d’abord parce que peu de banques sont susceptibles de prêter aux expatriés, mais aussi parce que le crédit sera un peu plus cher et un peu plus difficile à obtenir. Voici les étapes à suivre pour obtenir un prêt immobilier en France lorsque vous êtes expatrié :
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Étape 1 — Vérifiez les conditions d’éligibilité
Les critères fondamentaux pour accéder à un prêt en tant qu’expatrié ne varient pas. Il s’agit avant tout de la situation financière et de la stabilité professionnelle, définies par les niveaux de revenus et d’endettement, la contribution et la garantie.
Ainsi, un cadre employé dans une grande entreprise française avec un bon salaire et un contrat de détachement a toutes les chances de susciter l’intérêt d’une banque. En revanche, un jeune expatrié qui travaille dans le centre d’appels d’une multinationale au contrat précaire ou qui donne des cours de français dans une profession libérale ne laisse pas de gagnant.
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Vous devez également savoir que le pays de résidence compte beaucoup dans la décision de l’établissement bancaire. Les pays de l’Union européenne — et a fortiori ceux de la zone euro — ainsi que les principaux pays expatriés tels que les États-Unis et le Canada, ne posent aucun problème. D’autre part, des pays moins connus peuvent créer de la méfiance, surtout s’ils se trouvent dans des régions du monde en proie à l’instabilité politique.
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Étape 2 — Trouvez une banque
Précisons d’emblée que « expatrié » ne signifie rien pour un banquier. Ce qui l’intéresse, c’est votre situation fiscale et pour lui, vous êtes donc un « résident fiscal non-résident français ». La première chose est d’identifier les banques susceptibles de prêter aux expatriés, car elles n’acceptent pas toutes, loin de là. Oubliez d’abord toutes les banques en ligne de type Boursorama. Parmi les établissements traditionnels, le Crédit Mutuel et la Société Générale refusent également catégoriquement de prêter aux non-résidents, mais inversement vous pouvez tenter votre chance du côté de la Caisse d’Epargne ou du Crédit Agricole.
Consultez la liste des banques qui prêtent aux non-résidents ici.
Étape 3 — Fournir les pièces justificatives nécessaires
Pour l’expatrié, le dossier à constituer pour obtenir un prêt immobilier est très similaire à celui d’un résident en France. Simplement, la banque sera encore plus minutieuse et exigeante pour réduire les risques. Vous devez être en mesure de prouver le plus solidement possible : votre identité, votre lieu de résidence, votre état civil, votre revenu et votre contrat de travail, votre situation bancaire et votre état de patrimoine.
Il est plus difficile pour une banque de vérifier la situation financière d’un emprunteur potentiel lorsqu’il ne paie pas ses impôts en France. De même, il lui sera plus difficile d’obtenir des garanties préalables et d’intervenir ensuite en cas de litige. Bref, le non-résident est un client potentiellement plus risqué, ce qui explique en partie que l’emprunt coûte un peu plus cher en expatriation.
La difficulté pour l’emprunteur est souvent liée à son contrat de travail et à ses fiches de paie, qui peuvent différer fortement des pratiques en France. De même, les expatriés dans un pays qui prélève des impôts à la source devront documenter la « déclaration fiscale » qu’ils recevront.
Cas particuliers : Les banques hésitent à prêter aux expatriés français dans certains pays. En effet, pour les résidents français au Liban, en Israël, en Irak, au Maroc, en Tunisie ou en Algérie, il sera nécessaire d’avoir un contrat français pour pouvoir emprunter.
En outre, la contribution devrait être de préférence en France , car les transferts d’argent sont difficiles, voire impossibles entre ces pays et la France. Si ces conditions ne sont pas remplies, il sera difficile pour un non-résident d’emprunter en France.
Étape 4 —
Financement En raison du risque plus élevé de prêter à une personne qui ne réside pas en France et de la lourdeur des procédures administratives, les taux hypothécaires des non-résidents sont environ 0,5 % supérieurs à ceux du marché classique.
- Qu’en est-il de la contribution initiale requise ? Il est également plus élevé. Les banques peuvent exiger des expatriés une contribution de 20 % et parfois même 30 % du prix du bien (contre 10 % pour les résidents),
- Il convient également de garder à l’esprit que, si le ratio d’endettement d’environ 33 % s’applique aussi bien aux non-résidents qu’aux résidents, même les revenus importants bénéficiant d’un « repos pour vivre » confortable auront plus de mal à obtenir la clémence du banquier et un seuil plus élevé,
- La banque exigera une garantie « réelle » , c’est-à-dire prise directement sur la propriété, le plus souvent sous la forme d’une hypothèque classique.
Enfin, sachez que la banque pourra demander à l’emprunteur, en échange d’un prêt qui s’avère peu rentable pour lui, d’acheter un produit financier en même temps , tel qu’un compte d’épargne ou une assurance-vie.
Enfin, la validation du prêt suit.
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